មុនពេលចាប់ផ្តើមស្វែងយល់ពីប្រភេទប្លង់នីមួយៗ លោកអ្នកត្រូវស្វែងយល់ពីគោលការណ៍គ្រឹះមួយនៅពេលនិយាយអំពីអចលនទ្រព្យ ​និងកម្មសិទ្ធិដីធ្លីនៅកម្ពុជា។ យោងតាមរដ្ឋធម្មនុញ្ញរបស់ប្រទេសកម្ពុជាមានតែជនជាតិកម្ពុជាប៉ុណ្ណោះ ដែលអាចកាន់កាប់ដី និងផ្ទះជាប់ដីនៅក្នុងព្រះរាជាណាចក្រកម្ពុជា។ ទោះយ៉ាងណា ជនបរទេសនៅតែអាចកាន់កាប់អចលនទ្រព្យក្នុងកម្រិតណាមួយ ប្រសិនបើពួកគេបានបំពេញទៅតាមលក្ខខណ្ឌតម្រូវ។

ដោយឡែកចំពោះប្រភេទប័ណ្ណផងដែរក្នុងនោះដែរអ្នកជំនាញ លោក ណូត មេស៊ី ជាប្រធានការិយាល័យនៃរដ្ឋបាលស្រុកមួយនៃខេត្តកំពត បានប្រាប់ពីប្រភេទប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លី និងអត្ថប្រយោជន៍ប័ណ្ណទាំងនោះ នៅប្រទេសកម្ពុជា។

ថ្លែងប្រាប់ Business Cambodia លោក ណូត មេស៊ី បានប្រាប់យ៉ាងដូច្នេះថា  “ចំពោះប័ណ្ណកម្មសិទិ្ធដីធ្លីមាន២ប្រភេទ ឯកសារប្រភេទប្លង់ទន់ និងឯកសារប្រភេទប្លង់រឹង ។ ហើយនៅទីនេះ យើងនឹងលើកយកមកបង្ហាញតែ ឯកសារប្រភេទប្លង់រឹង ប៉ុណ្ណោះ”។

លោកក៏បានបន្តថា ដើម្បីធានាពីប្រសិទ្ធភាពផ្លូវច្បាប់ត្រឹមត្រូវការកាន់កាប់ដីធ្លីនៅប្រទេសកម្ពុជាត្រូវមានប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិ (ប្លង់រឹង) ហើយប្លង់រឹងទាំង នោះមាន ០៣ ប្រភេទ (ជំនាន់) ផ្សេងៗគ្នា៖

ប័ណ្ណប្រភេទនេះ( ប្លង់រឹង) ជាប័ណ្ណដីធ្លីដែលចេញមុនគេបង្អស់ ក្រោយរបបខ្មែរក្រហមបានដួលរលំ ។ ប័ណ្ណប្រភេទនេះ ត្រូវបានចេញនូវចន្លោះឆ្នាំ ១៩៨៩ ដល់ឆ្នាំ ១៩៩៥ ដែលចេញដោយអតីតការិយាល័យសុរិយោដីខេត្ត-ក្រុង ហើយការិយា- ល័យសុរិយោដីកាលនោះ ស្ថិតនៅក្រោមក្រសួងកសិកម្ម រុក្ខាប្រម៉ាញ់ និងនេសាទ។ 

ប័ណ្ណប្រភេទខាងលើនេះ គេឃើញអាជ្ញាធរសុរិយោដីចេញជូនអ្នកកាន់កាប់ដីនៅទូទាំងប្រទេសកម្ពុជា ទាំងប្រភេទដីកសិកម្ម ដីភូមិ ឬដីលំនៅឋានគ្រប់ប្រភេទ ហើយប្លង់ប្រភេទនេះ នៅមានសុពលភាពប្រើប្រាស់រហូតដល់បច្ចុប្បន្ន។ ប្រសិនបើដីនៅតំបន់នោះមិនទាន់ស្នើ សុំចុះបញ្ជីដីលក្ខណៈដាច់ដោយដុំ និងមិនទាន់បានចុះបញ្ជីដីជាលក្ខណៈប្រព័ន្ធទេនោះ គឺប័ណ្ណ ឬប្លង់ប្រភេទនេះ នៅមានសុពលភាពប្រើប្រាស់ ទាំងការបញ្ជាក់ពីភោគៈស្របច្បាប់ការដាក់បញ្ចាំ ដាក់ហ៊ីប៉ូតែក ផ្ទេរ ចែកមរតក និងការដាក់ធានាគ្រប់ប្រតិបត្តិការបាន ប៉ុន្តែវាមានសុពលភាពត្រឹមតែជាប័ណ្ណភោគៈប៉ុណ្ណោះ។

១. ប័ណ្ណសំគាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុ

នេះជាប្រភេទប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីប្រភេទ ឬជំនាន់ទីពីរ ដែលចេញជូនភោគី ឬអ្នកកាន់កាប់អចលនវត្ថុ (ដីធ្លី) ចាប់ពីចន្លោះឆ្នាំ ១៩៩៥ ដល់ពេលបច្ចុប្បន្ន ។ ប័ណ្ណសំគាល់សិទ្ធិកាន់កាប់អចលនវត្ថុនេះក៏ជាប្រភេទប័ណ្ណភោគៈដូចខាងលើដែរ គឺវាមិនមែនជាប័ណ្ណបញ្ជាក់ពីកម្មសិទ្ធិដីធ្លីស្របច្បាប់ ១០០% ឡើយ។ 

ប័ណ្ណនេះចេញដោយមន្ទីររៀបចំដែនដី នគរូបនីកម្ម សំណង់ និងសុរិយោដីខេត្ត-ក្រុង នៃប្រទេសកម្ពុជា ចេញជូនអ្នកកាន់កាប់ដីធ្លីនៅប្រទេសកម្ពុជា ដើម្បីគ្រាន់តែបញ្ជាក់ពីភោគីស្របច្បាប់ប៉ុណ្ណោះ មិនទាន់ក្លាយជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនៃដីដែលបានកាន់កាប់នោះឡើយ ។

ដូច្នេះ ប្រភេទប័ណ្ណទី ១ ខាងលើនេះ ជាប្រភេទប័ណ្ណភោគៈប៉ុណ្ណោះ ដែលមិនទាន់មានសុពលភាពផ្លូវច្បាប់ ១០០% នោះទេ ហើយក៏មិនទាន់បញ្ជាក់ពីកម្មសិទ្ធិករស្របច្បាប់នៃដីដែលបានកាន់កាប់នោះដែរ វាប្រៀបបានដូចជា កម្មសិទ្ធិបណ្តោះអាសន្នប៉ុណ្ណោះ ។

២. វិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ

នេះជាប្រភេទប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដីធ្លីចុងក្រោយគេ ដែលចេញចាប់តាំងពីឆ្នាំ ២០០២ រហូតមកទល់បច្ចុប្បន្ន ។ អ្នកខ្លះនិយមហៅប័ណ្ណប្រភេទនេះថា ប័ណ្ណ ឬប្លង់ LMAP ឬប័ណ្ណប្រព័ន្ធ ដោយហេតុថា ប័ណ្ណប្រភេទនេះ ចេញជូនតែម្ចាស់ដីទាំងឡាយណាដែលបានចុះបញ្ជីដីរបស់ខ្លួន ជាលក្ខណៈប្រព័ន្ធ (Systematic Land Registration) ហើយដែលការចុះបញ្ជីដីជាប្រព័ន្ធនេះ ធ្វើឡើងតាំងពីអំឡុងឆ្នាំ២០០២ មកម្លេះ ដោយមានជំនួយពីធនាគារពិភពលោក ។ 

នៅថ្ងៃទី០១ ខែ មិថុនា ឆ្នាំ ២០១៨ ក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ ដោយមានការយល់ព្រមដោយទីស្តីការគណៈរដ្ឋមន្ត្រី បានអនុញ្ញាតអោយបន្ថែមប្រព័ន្ធ QR កូដនៅលើសន្លឹកប័ណ្ណដើម្បីផ្តល់ភាពងាយស្រួលដល់សាធារណៈជនអាចផ្ទៀងផ្ទាត់ព័ត៌មានអចលនវត្ថុ តាមរយៈការស្កែន QR កូដនោះ។ វិញ្ញាបនបត្រសំគាល់ម្ចាស់អចលនវត្ថុ គឺជាប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិដែលបញ្ជាក់ពីកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់ពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់ ហើយដែលអ្នកកាន់កាប់ដីធ្លី ក្លាយទៅជាកម្មសិទ្ធិករស្របច្បាប់ ១០០% ។

ដូច្នេះ កាលណាគេនិយាយពីប្លង់រឹង គឺបានដល់ប្លង់ទាំងបីប្រភេទនេះឯង គ្រាន់តែថា ក្នុងចំណោមប្លង់រឹងទាំងបីនេះ គេចែកជា ០២ប្រភេទទៀត គឺប័ណ្ណប្រភេទទីមួយ និងប្រភេទទីពីរ (ជាប័ណ្ណភោគៈ) ហើយប័ណ្ណប្រភេទទី បី ទើបជាប័ណ្ណកម្មសិទ្ធិស្របច្បាប់ ១០០% (កម្មសិទ្ធិករនៃដីដែលបានកាន់កាប់ពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់) ។

ក្នុងនោះដែរលោកក៏បានពន្យល់ពាក្យ ប្លង់រឹង និង ប្លង់ទន់

ប្លង់ទន់៖ ប្លង់ទន់ គឺជាប្រភេទប័ណ្ណសម្គាល់អចលនវត្ថុដែលទទួលស្គាល់ត្រឹមសង្កាត់ឬ ខណ្ឌប៉ុន្តែប្លង់ ទន់ពុំមានសិទ្ធិពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់ឡើយ។ ផ្ទះរស់នៅច្រើនគ្នា (ម្ចាស់ផ្សេងគ្នាជាន់ក្រោមនិង ជាន់ លើជាដើម) តំបន់មិនទាន់កំណត់អំពីព្រំប្រទល់ក្បែរខាងចំណីផ្លូវឬ ដីសាធារណៈរបស់រដ្ឋដែលតំបន់ ទាំងនេះគឺរដ្ឋមិនចេញប្លង់រឹងឲ្យនោះទេគឺចេញត្រឹមប្លង់ទន់។   ប្លង់រឹង៖ ប្រមាណជា៧ឆ្នាំមុនគេប្រើ ពាក្យប្លង់រឹងគឺជាវិញ្ញាបនបត្រសម្គាល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលទទួលស្គាល់រហូតដល់មន្ទីរសុរិយាដី។ប៉ុន្តែប្លង់រឹងប្រភេទនេះកាលពី៧ឆ្នាំមុននៅមានភាពមិនច្បាស់លាស់អំពីផែនទីប្លង់ដែល ក្រោយមកគម្រោងថ្មីគេធ្វើប្លង់រឹងLMAPដែលមានភាពច្បាស់កាន់តែខ្លាំង។  

ប្លង់រឹង LMAP៖ តាមពិតទៅប្លង់រឹងនិងប្លង់រឹង LMAPគឺមិនខុសគ្នាប៉ុន្មានទេខុសត្រង់តែប្លង់ ប្រភេទនេះបានសរសេរច្បាស់លាស់អំពីផែនទីនិងមានគុណការ៉េច្បាស់លាស់ (លម្អិតជាង ប្លង់រឹងកាលពីមុន)។ តែមិនមែនមានន័យថាប្លង់រឹងមុនមិនមានភាពស្របច្បាប់នោះទេគឺ ស្របច្បាប់ដូចគ្នា(អាចថាខុសត្រង់ជំនាន់មុនក្រោយ)ហើយប្លង់រឹងLMAPកាន់តែលម្អិត ជាងប៉ុណ្ណោះហើយLMAPផ្ដល់សុវត្ថិភាពដល់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យនិងធនាគារចង់បានបំផុត។

យ៉ាងណាចំពោះដំណើរការផ្ទេរសិទ្ធិលើអចលនទ្រព្យប្លង់ទន់៖ 

ដោយហេតុថាប្លង់ទន់នៃអចលនវត្ថុពុំមានការកំណត់ទួលស្គាល់ពេញលេញតាមផ្លូវច្បាប់ដូច្នេះដំណើរការនៃការផ្ទេរសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុគឺធ្វើឡើងតាមរយៈការបញ្ជាក់លិខិតផ្ទេរសិទ្ធិ ជាការលក់ឬធ្វើអំណោយពីសំណាក់អាជ្ញាធរមូលដ្ឋានចាប់ពីកម្រិតថ្នាក់ភូមិឃុំរហូតដល់ ស្រុកឬខណ្ឌ។  

ប្លង់ទន់ គឺប្រើរយៈពេលតែ៣រហូតដល់៧ថ្ងៃអាស្រ័យទៅលើអាជ្ញាធរឃុំ /សង្កាត់រវល់ឬមិនរវល់គឺការផ្ទេរសិទ្ធិនឹង បានសម្រេចជាស្ថាពរហើយការធ្វើប្លង់ទន់នេះមិនតម្រូវឲ្យបង់ពន្ធលើការផ្ទេរសិទ្ធនោះឡើយ។ ប៉ុន្ដែភាគីអ្នកទិញ អចលនវត្ថុនឹងត្រូវទទួលយកហានិភ័យនានាដែលពាក់ព័ន្ធនឹងភាពស្រពិចស្រពិលនៃសិទ្ធិក្នុងប្លង់ទន់ព្រមទាំង កាតព្វកិច្ចដែលពាក់ព័ន្ធ៕​

អត្ថបទដោយ៖ ឌឿក ស្រីនុត