ទោះបីជាបរិមាណប្រតិបត្តិការទិញលក់អចលនទ្រព្យក្នុងឆ្នាំ២០២៦ នេះ មានការថយចុះប្រមាណ ៣០% ប្រៀបធៀបនឹងឆ្នាំ២០២៥ ក៏ដោយ ប៉ុន្តែទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាមិនបានគាំងស្ងាត់នោះទេ ពោលគឺកំពុងស្ថិតក្នុងដំណាក់កាល «ជ្រើសរើសគម្រោងដែលត្រឹមត្រូវ និងមានគុណភាពពិតប្រាកដ»។

លោកស្រី អាន សុធីតា អគ្គនាយិកាគ្រប់គ្រងក្រុមហ៊ុន PropNex Cambodia បានលើកឡើងថា បើមើលពីស្ថានភាពទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន ខ្ញុំមើលឃើញថា ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជានៅតែមានសកម្មភាព ប៉ុន្តែជាទីផ្សារដែលមានការជ្រើសរើសខ្ពស់ជាងមុន។ គម្រោងដែលដំណើរការបានល្អ មិនមែនមានន័យថាគ្រប់គម្រោងសុទ្ធតែមានតម្រូវការខ្ពស់នោះទេ។

លោកស្រីបន្ដថា ការដែលអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ធំៗ និងមានបទពិសោធន៍បន្តចាប់ផ្តើមគម្រោងថ្មីក្នុងឆ្នាំ ២០២៦ គឺជាសញ្ញាវិជ្ជមានមួយ ព្រោះវាបង្ហាញថា ពួកគេនៅតែមានទំនុកចិត្តលើទីផ្សារ សមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុ និងសមត្ថភាពអភិវឌ្ឍគម្រោងរបស់ខ្លួន។ អ្វីដែលគួរឱ្យកត់សម្គាល់ គឺគម្រោងថ្មីៗជាច្រើនផ្តោតលើ ទីផ្សារមធ្យម និងតម្លៃសមរម្យ ដែលឆ្លើយតបទៅនឹងតម្រូវការអ្នកប្រើប្រាស់ក្នុងស្រុកបានច្រើនជាងទីផ្សារលំដាប់ខ្ពស់។

ទោះជាយ៉ាងណា យើងក៏ត្រូវមើលការពិតនៃទីផ្សារផងដែរ។ ចំនួនប្រតិបត្តិការទិញលក់ក្នុងឆ្នាំ ២០២៦ ត្រូវបានសង្កេតឃើញថា ថយចុះប្រមាណ ៣០% បើធៀបនឹងឆ្នាំ ២០២៥។ ដូច្នេះ អ្នកទិញ និងអ្នកវិនិយោគបច្ចុប្បន្ន មានការប្រុងប្រយ័ត្នជាងមុន ហើយពួកគេមានទំនោរជ្រើសរើសអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលមានបទពិសោធន៍ មានប្រវត្តិគម្រោងល្អ និងមានភាពជឿជាក់។ និយាយជារួម ទីផ្សារមិនបានឈប់ទេ ប៉ុន្តែទីផ្សារកំពុងជ្រើសរើសគម្រោងដែលត្រឹមត្រូវ។

តាមទស្សនៈរបស់លោកស្រី អាន សុធីតា គម្រោងថ្មីៗទាំងនេះភាគច្រើនកំពុងផ្តោតលើ អ្នកទិញក្នុងស្រុក អ្នកប្រើប្រាស់ផ្ទាល់ និង Expat ជាងមុន ជាពិសេសគម្រោងដែលមានតម្លៃមធ្យម និងតម្លៃសមរម្យ។ ចំពោះវិនិយោគិនអន្តរជាតិ ពួកគេជាទូទៅមានលក្ខខណ្ឌ និងការរំពឹងទុកខ្ពស់ជាងនេះ ដោយច្រើនផ្តោតលើគម្រោងលំដាប់ខ្ពស់ ទីតាំងមានសក្តានុពល និងគម្រោងដែលអាចបង្កើត Return on Investment (ROI) បានច្បាស់លាស់។ ប៉ុន្តែទីផ្សារក្នុងស្រុករបស់យើងនៅមានទំហំកំណត់។ ដូច្នេះ ដើម្បីឱ្យទីផ្សារអចលនទ្រព្យកម្ពុជាអាចមានកំណើនប្រកបដោយចីរភាព យើងនៅតែត្រូវការវិនិយោគិនអន្តរជាតិចូលមកបន្ថែម ដើម្បីបង្កើនទំហំតម្រូវការ និងបរិមាណប្រតិបត្តិការនៅក្នុងទីផ្សារ។

តើគម្រោងថ្មីៗដែលក្រុមហ៊ុនធំក្នុងស្រុកបានបោះទុនវិនិយោគសាងសង់នៅមួយរយៈពេលចុងក្រោយនេះ នឹងជួយសម្រួល ឬបន្ថែមសម្ពាធលើបញ្ហាស្តុកអចលនទ្រព្យ?

លោកស្រីបានលើកឡើងថា នេះជាចំណុចដែលយើងត្រូវប្រយ័ត្ន។ បើមើលទីផ្សារទាំងមូល អត្រា Take-up នៃយូនីតអចលនទ្រព្យមួយចំនួននៅមានប្រមាណ ៥០% ប៉ុណ្ណោះ។ ដូច្នេះ ប្រសិនបើមានការបញ្ចេញ ការផ្គត់ផ្គង់ថ្មីដោយមិនផ្អែកលើតម្រូវការជាក់ស្តែង វាអាចបង្កើនសម្ពាធលើស្តុកដែលមានស្រាប់។ ប៉ុន្តែយើងក៏ឃើញថា គម្រោងមួយចំនួននៅតែមានលទ្ធផលល្អ និងមាន Take-up លើសពី ៨០%។ នេះបង្ហាញថា បញ្ហាមិនមែនស្ថិតនៅលើអ្នកផ្គត់ផ្គង់តែមួយមុខទេ ប៉ុន្តែស្ថិតនៅលើ គុណភាព និងភាពត្រូវគ្នារវាងផលិតផលជាមួយតម្រូវការទីផ្សារ។ ទីផ្សារកំពុងផ្លាស់ប្តូរពីការសម្រេចចិត្តដោយផ្អែកតែលើ ទីតំាង និង តម្លៃ ទៅរកការពិចារណាលើ គុណភាព, Value for Money, Design, Facilities និង ការគ្រប់គ្រង។ ដូច្នេះ គម្រោងត្រឹមត្រូវ តម្លៃសមរម្យ និងការគ្រប់គ្រងមានគុណភាព នៅតែអាចលក់បាន ទោះបីទីផ្សារទាំងមូលកំពុងមានស្តុកខ្ពស់ក៏ដោយ។

នៅក្នុងកាលៈទេសៈបច្ចុប្បន្ននេះ សម្រាប់អ្នកទិញ ឬអ្នកវិនិយោគ លោកស្រីថា គួរតែយកបទពិសោធន៍ពីទីផ្សារក្នុងរយៈពេលប្រហែល ១០ ឆ្នាំចុងក្រោយមកធ្វើជាមេរៀន។ យើងបានឃើញបញ្ហាមួយចំនួន ដូចជា ការពន្យារពេលសាងសង់ គុណភាពសំណង់មិនស្របតាមការរំពឹងទុក និងបញ្ហាទំនួលខុសត្រូវ ឬការប្រតិបត្តិមិនត្រឹមត្រូវរបស់អ្នកពាក់ព័ន្ធមួយចំនួន។ ដូច្នេះ មុននឹងសម្រេចចិត្តទិញ មិនគួរមើលតែតម្លៃ ឬការរំពឹងថាតម្លៃនឹងឡើងប៉ុណ្ណោះទេ។ អ្នកវិនិយោគគួរផ្តោតលើចំណុចសំខាន់ៗ៖

១. ពិនិត្យអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ ប្រវត្តិគម្រោង ឯកសារផ្លូវច្បាប់ និងស្ថានភាពគម្រោងឱ្យបានច្បាស់លាស់។

២. ពិនិត្យលក្ខខណ្ឌបង់ប្រាក់ និងរៀបចំ Cash Flow ឱ្យសមស្របនឹងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់ខ្លួន។

៣. ពិនិត្យវឌ្ឍនភាព និងស្តង់ដារសាងសង់ មិនគួរពឹងផ្អែកតែលើការផ្សព្វផ្សាយ។

៤. ជ្រើសរើសអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដែលមានបទពិសោធន៍ និងមានប្រវត្តិបំពេញកាតព្វកិច្ចបានល្អ។

៥. គួរពិចារណាលើទ្រព្យដែលអាចបង្កើតចំណូលពិតប្រាកដ ដូចជា Rental Income ឬ Cash Flow មិនគួរពឹងផ្អែកតែលើការឡើងថ្លៃទ្រព្យនៅថ្ងៃអនាគត។

លោកស្រីបានសង្កត់ធ្ងន់ថា៖ សម្រាប់ខ្ញុំ ឱកាសនៅតែមានក្នុងទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន ប៉ុន្តែយុទ្ធសាស្ត្ររបស់អ្នកទិញគួរតែផ្លាស់ប្តូរពី “ទិញព្រោះតម្លៃនឹងឡើង” ទៅជា “ទិញព្រោះទ្រព្យនោះមានតម្លៃពិត និងអាចបង្កើតចំណូលត្រឡប់មកវិញ”។ នេះជាវិធីដែលអាចជួយឱ្យអ្នកវិនិយោគគ្រប់គ្រងហានិភ័យបានល្អជាងមុន និងទទួលបានផលប្រយោជន៍ពីវដ្តទីផ្សារថ្មី។

គួររំលឹកថា នៅមួយរយៈចុងក្រោយនេះក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍ធំនៅក្នុងស្រុក បានបោះទុនវិនិយោគសាងសង់គម្រោងលំនៅឋាន ខុនដូ សណ្ឋាគារ និងអគាពាណិជ្ជកម្មរបស់ខ្លួនជាបន្ដបន្ទាប់។ ជាក់ស្ដែងនៅដើមឆ្នាំ២០២៦ នេះ ក្រុមហ៊ុនបុរី ប៉េង ហួត ដែលជាអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ដ៏ធំមួយបានបើកដំណើរសាងសង់គម្រោងលំនៅឋានរបស់ខ្លួនដូចជា៖ ១. គម្រោងភូមិនិម្មិត មានទីតាំងស្ថិតនៅចំណុចកណ្ដាលនៃខណ្ឌច្បារអំពៅ ដែលបច្ចុប្បន្នជាទីតាំងដ៏មានសក្ដានុពលមួយស្ថិតនៅភាគខាងត្បូងឈៀងខាងកើត រាជធានីភ្នំពេញ។ ដោយគម្រោងថ្មីនេះត្រូវបានអភិវឌ្ឍន៍ផ្ទៃដីទំហំ ៣៥ ហិកតាក្រោមទុនវិនិយោគចំនួន ៣០០ លានដុល្លារ។ ខណៈគម្រោងភូមិនិម្មិតនេះ គឺជាគម្រោងដំបូងនិងជាការចាប់ផ្តើមនៃការអភិវឌ្ឍដំណាក់កាលទី៣ នៃគម្រោងមេគឺគម្រោងវិបុលភូមិ ខណៈដំណាក់កាលទី២ មានគម្រោងមេ  អេកូខូលិកសិន និង ដំណាក់កាលទី២ គម្រោងមេ ហ្គ្រេនស្តាផ្លាទីនីម។ ២. គម្រោងភូមិមរកតដំណាក់កាលទី២ ដែលមានទីតាំងស្ថិតនៅតំបន់ផ្លូវ ៦០ ម៉ែត្រ។

ក្នុងនោះក្រុមហ៊ុន OCIC វិញ ក្រោយពីបើកដំណើរការព្រលានយន្ដហោះអន្ដរជាតិតេជោរួចមក ក្រុមហ៊ុនអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យចាស់វស្សាមួយនេះ ក៏បានបើកដំណើរការគម្រោង TIA City មានទីតាំងស្ថិតនៅស្រុកកណ្ដាលស្ទឹង ខេត្ដកណ្ដាល ក្បែរនឹងព្រលានយន្ដហោះថ្មីនេះផងដែរ។ ដោយក្នុងនោះក្រុមហ៊ុនបានសាងសង់គម្រោងលំនៅឋាន គម្រោងលំនៅឋាន TERRA និង TERRA STYLE រួមទាំងអគារពាណិជ្ជកម្មជាដើម។ ក្រៅពីអភិវឌ្ឍន៍នៅតំបន់ថ្មីនេះ ក្រុមហ៊ុនក៏បានបោះទុនវិនិយោគលើគម្រោងជាច្រើនផ្សែងទៀតដូចជា៖ អគាពាណិជ្ជកម្ម

ចំពោះក្រុមហ៊ុន ពិភពថ្មី វិញ បានធ្វើការអភិវឌ្ឍន៍នូវគម្រោងខុនដូ តម្លៃសមរម្យជាច្រើនកន្លែងដូចជា៖ គម្រោងពិភពថ្មី ខុនដូ សែនសុខ, គម្រោងពិភពថ្មី ខុនដូ កួរស្រូវ, គម្រោងពិភពថ្មី ខុនដូ ចំការដូង, គម្រោងពិភពថ្មី ខុនដូ មានជ័យ និងគម្រោងពិភពថ្មី ខុនដូ ដឹវ័ន។ ដោយតម្លៃដាក់លក់គឺចាប់ពី ១៨ ៨៨៨ ដុល្លារឡើងទៅក្នុង ១ យូនីត។ 

រីឯក្រុមហ៊ុន Time Square កាលពីអំឡុងខែមិថុនា បានបើកការដ្ឋានសាងសង់គម្រោងខុនដូចំនួន ២ គឺ៖ ទី១. គម្រោងខុនដូ Time Square 11 មានទីតាំងស្ថិតនៅលើ ផ្លូវលេខ ១១៣ សង្កាត់បឹងកេងកង ៣ ក្បែរនឹងផ្សារទួលទំពូង។ អគារខុនដូនេះមានកម្ពស់ ៣៩ ជាន់ដោយក្នុងនោះការសាងសង់មានចំនួន ២ ប្រភេទ។ ដោយប្រភេទ ១ បន្ទប់គេងមានទំហំ ៤៥ ម៉ែត្រការ៉េ និងប្រភេទ ២ បន្ទប់គេងមានទំហំ ៧៥ ម៉ែត្រការ៉េ។ ទី២. គម្រោងខុនដូ Time Square 9 មានទីតាំងនៅលើផ្លូវ ២៧៨ សង្កាត់ បឹងកេងកង១ ខណ្ឌ បឹងកេងកង រាជធានីភ្នំពេញ។ ខុនដូថ្មីនេះដែរគឺមានការសាងសង់កម្ពស់ ៣៩ ជាន់ និងមាន ៦០០ យូនីត ដោយបែងចែកជាប្រភេទ ១ បន្ទប់គេងរហូតដល់ប្រភេទ ៤ បន្ទប់គេង។ តាមការគ្រោងទុក គម្រោងខុនដូ Time Square 9 នេះនឹងបញ្ចប់ការសាងសង់នៅក្នុងឆ្នាំ ២០២៩ ខាងមុខ។

ចំណែកក្រុមហ៊ុន Royal Group វិញនៅក្នុងខែសីហានេះ បានចុះកិច្ចព្រមព្រៀមជាមួយក្រុមហ៊ុន Marriott International នាំយកសណ្ឋាគារ The Ritz-Carlton ដ៏ល្បីរបស់សហរដ្ឋអាមេរិកមកកាន់ប្រទេសកម្ពុជា។ ដោយសណ្ឋាគារនេះ មានគម្រោង ៦០ ជាន់ មានទីតាំងស្ថិតនៅបណ្ដោយមហាវិថីព្រះនរោត្តម ហើយគ្រោងបើកដំណើរនៅឆ្នាំ២០៣២៕